Scheidung: Mehrfamilienhaus richtig bewerten lassen

Warum beim Zugewinnausgleich nur das Verkehrswertgutachten zählt

Eine Scheidung ist selten ein freiwilliger Prozess. Wenn Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben und sich trennen, hat derjenige, der während der Ehe mehr Vermögen erworben hat, einen Ausgleich zu leisten. Ein Mehrfamilienhaus oder ein Zinshaus, das in dieser Zeit gebaut, gekauft oder wesentlich verbessert wurde, gehört fast immer zu den bedeutendsten Posten dieser Auseinandersetzung – und genau hier beginnt der häufigste und teuerste Irrtum: Viele Eigentümer vertrauen auf eine Maklereinschätzung oder ein Online-Bewertungsportal und halten das Ergebnis für belastbar. Es ist es nicht.

Das Familiengericht verlangt für die Berechnung des Zugewinnausgleichs nach § 1376 BGB den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum relevanten Stichtag erzielbar wäre – nicht was ein Makler hofft, nicht was ein Portal schätzt, nicht was der Eigentümer sich vorstellt. Nur ein nach ImmoWertV methodisch fundiertes Verkehrswertgutachten erfüllt diesen Anforderungsrahmen. Schelling & Kollegen erstellt solche Gutachten für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte im gesamten Bundesgebiet.

Zugewinnausgleich und Mehrfamilienhaus: Was das Recht verlangt

Der Zugewinn als Rechenposten

Im gesetzlichen Güterstand wächst das Vermögen jedes Ehepartners getrennt. Erst bei der Beendigung der Zugewinngemeinschaft – durch Scheidung, Tod oder Ehevertrag – wird verglichen, wer mehr hinzugewonnen hat. Die Differenz der Zugewinne wird hälftig ausgeglichen (§§ 1373 ff. BGB).

Dafür wird zunächst das Anfangsvermögen (Vermögen bei Eheschließung, nach heutigem Wert korrigiert) dem Endvermögen (Vermögen zum Stichtag) gegenübergestellt. Ein Mehrfamilienhaus, das im Laufe der Ehe gekauft wurde, hat am Stichtag einen bestimmten Verkehrswert – und dieser Wert fließt direkt in die Berechnung ein. Liegt er zu hoch, zahlt ein Ehepartner zu viel. Liegt er zu niedrig, verliert der andere. Das ist kein akademisches Problem: Bei einem Wertunterschied von 200.000 Euro beläuft sich der Ausgleichsfehler auf 100.000 Euro – eine Summe, für die ein sorgfältiges Gutachten eine überschaubare Investition ist.

Der entscheidende Stichtag: Wann wird bewertet?

Ein häufig unterschätzter Punkt ist der Wertermittlungsstichtag. Das Gesetz kennt mehrere relevante Zeitpunkte:

Anfangsvermögen: Bewertung zum Tag der Eheschließung, aber in Kaufkraft des Endstichtags (§ 1376 Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Ein Haus, das der Ehepartner schon vor der Ehe besaß, ist mit seinem damaligen Wert anzusetzen – inflationsbereinigt.
Endvermögen: Maßgeblich ist der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Das Gericht kann keinen späteren Zeitpunkt wählen, um Vermögensverlagerungen zwischen Trennungszeitpunkt und Scheidungsantrag zu berücksichtigen.

Für den Sachverständigen bedeutet das: Er bewertet nicht zum heutigen Tag, sondern zu einem in der Vergangenheit liegenden Stichtag. Ein Mehrfamilienhaus, dessen Verkehrswert sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert hat, kann an zwei verschiedenen Stichtagen sehr unterschiedlich bewertet werden. Der Gutachter muss daher Vergleichsdaten aus der Stichtagsepoche recherchieren – Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, zeitlich passende Liegenschaftszinssätze, zeitlich passende Mietspiegelwerte.

Das Ertragswertverfahren: die richtige Methode für Renditeobjekte

Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) schreibt vor, dass das Wertermittlungsverfahren dem Objekttyp und dem Marktgeschehen zu entsprechen hat. Für Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser ist das in aller Regel das Ertragswertverfahren – weil der Markt diese Objekte primär nach ihrer Ertragskraft bewertet.

Von der Ist-Miete zur nachhaltig erzielbaren Miete

Der erste und wichtigste Schritt im Ertragswertverfahren ist die Unterscheidung zwischen Ist-Miete und nachhaltig erzielbarer Miete. Beide können erheblich voneinander abweichen.

Die Ist-Miete ist das, was die Mieter heute tatsächlich zahlen. Die nachhaltig erzielbare Miete – auch Marktmiete oder Ansatzmiete genannt – ist das, was ein unvoreingenommener Vermieter am Markt zum Stichtag für vergleichbare Wohnungen erzielen könnte. Diese Marktmiete wird aus Mietspiegeln, aus Vergleichsmieten des zuständigen Gutachterausschusses und aus tatsächlichen Neuvertragsabschlüssen abgeleitet.

Liegt die Ist-Miete unterhalb der Marktmiete, spricht man von Unterbietung. Liegt sie darüber – etwa weil Altmietverträge zufällig sehr hohe Mieten enthalten oder weil der Vermieter Mieten über dem Mietspiegel verlangt –, ist der Wertansatz entsprechend zu hinterfragen. Die ImmoWertV verlangt, dass die nachhaltig erzielbare Miete angesetzt wird, nicht die augenblickliche Ist-Miete – denn der Ertragswert soll widerspiegeln, was das Objekt dauerhaft erwirtschaften kann, nicht einen aktuellen Zufallszustand.

Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Reinertrag

Aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete aller Einheiten (zzgl. Nebengebäude, Garagen, sonstiger Mietanteile) ergibt sich der Rohertrag. Von diesem werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen:

Verwaltungskosten: Aufwand für die kaufmännische Verwaltung, normiert nach Erfahrungswerten – nicht nach dem, was der Eigentümer tatsächlich zahlt.
Instandhaltungskosten: Pauschalen nach ImmoWertV, abhängig vom Baujahr und Ausstattungsstandard.
Mietausfallwagnis: Risikoansatz für Leerstand und Mietausfälle, typischerweise 2–4 % des Rohertrags, bei erhöhtem Leerstandsrisiko entsprechend höher.

Was übrigbleibt, ist der Reinertrag des Gebäudes. Davon wird noch der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen (Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz), um den Gebäudereinertrag zu ermitteln.

Der Liegenschaftszinssatz: das Kernparameter

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag eines Grundstücks marktüblich kapitalisiert wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und Mieterträgen vergleichbarer Objekte abgeleitet und für verschiedene Lagen und Objekttypen veröffentlicht.

Für Mehrfamilienhäuser liegt er je nach Markt, Lage und Baujahr typischerweise zwischen 2 und 5 Prozent – in Großstädten mit hoher Nachfrage tendenziell niedriger, in ländlichen Regionen höher. Ein falscher Liegenschaftszinssatz kann den Ertragswert um Zehntausende Euro verschieben: Eine Veränderung von einem Prozentpunkt bei einem Jahresreinertrag von 50.000 Euro und einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren ergibt rechnerisch einen erheblich anderen Kapitalwert.

Genau hier liegt ein häufiges Angriffsziel, wenn ein Gutachten vor Gericht infrage gestellt wird: Hat der Gutachter den Liegenschaftszinssatz aus der aktuellen Veröffentlichung des zuständigen Gutachterausschusses zum maßgeblichen Stichtag entnommen? Hat er den richtigen Gebietstyp gewählt? Ein Liegenschaftszinssatz, der aus einer anderen Region stammt oder an einem anderen Stichtag gemessen wurde, macht das Gutachten angreifbar.

Restnutzungsdauer: wie viele Jahre zählt das Gebäude noch?

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum der Reinertrag kapitalisiert wird – und damit unmittelbar den Ertragswert.

Nach ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps und dem tatsächlichen Alter des Gebäudes abgeleitet, modifiziert durch vorhandene Modernisierungsmaßnahmen. Ein Altbau aus den 1960er Jahren mit kernsanierter Haustechnik und neuen Fenstern hat eine andere Restnutzungsdauer als ein baugleicher, völlig unsanierter Nachbar. Diese Einschätzung erfordert eine Ortsbesichtigung und Fachkenntnis – sie ist nicht aus Fotos oder Grundrissplänen ableitbar.

Welche Unterlagen ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus braucht

Ein Verkehrswertgutachten kann nur so belastbar sein wie die Unterlagen, auf denen es beruht. Für Mehrfamilienhäuser sind das:

Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate): Eigentumsverhältnisse, Lasten, Dienstbarkeiten, Hypotheken und Grundschulden.
Flurkarte / Liegenschaftskarte: Lage, Form und Größe des Grundstücks.
Bauakte / Baugenehmigung: Genehmigter Bestand, Auflagen, Abweichungen vom genehmigten Plan.
Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Maßgeblich für den Mietansatz – eine fehlerhafte oder fehlende Berechnung ist ein häufiger Schwachpunkt, der das Gutachten angreifbar macht.
Mietaufstellung (aktuell): Alle Mieteinheiten mit aktueller Miete, Mietbeginn und Vertragslaufzeit; Staffel- oder Indexmietvereinbarungen gesondert ausgewiesen.
Miet- und Pachtverträge vollständig: Nicht nur Deckblätter, sondern alle Anlagen und Nachträge.
Teilungserklärung (falls vorhanden): Relevant, wenn das Objekt aufgeteilt ist oder eine Aufteilung geplant war.
Auszug aus der Bodenrichtwertauskunft: Offizielle Werte des Gutachterausschusses zum Stichtag.
Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis): Einfluss auf Bewirtschaftungskosten und Marktgängigkeit.

Fehlen wesentliche Unterlagen, muss der Gutachter das kenntlich machen und auf Basis von Annahmen bewerten. Das schwächt das Gutachten vor Gericht erheblich – der Gegner kann dann fragen: „Wie gesichert ist der angenommene Wert, wenn die Wohnflächenberechnung nie überprüft wurde?" Vollständige Unterlagen sind daher kein bürokratisches Ritual, sondern ein Beitrag zur Belastbarkeit des Ergebnisses.

Staffel- und Indexmieten: besondere Herausforderungen im Gutachten

Viele Mietverträge in Mehrfamilienhäusern enthalten heute Staffelmietvereinbarungen (§ 557a BGB) oder Indexmietklauseln (§ 557b BGB). Beide Konstruktionen verändern die Mietentwicklung über die Vertragslaufzeit und stellen den Gutachter vor besondere Fragen.

Bei einer Staffelmiete ist die Miete in festen Beträgen und Terminen festgelegt. Liegt die nächste Staffelstufe deutlich über der aktuellen Marktmiete, darf der Gutachter nicht einfach die zukünftige Vertragsstufe einsetzen – denn ob der Mieter bleibt, ob der Vertrag hält und ob der Markt diesen Wert trägt, ist ungewiss. Er muss prüfen, inwieweit die Staffelmiete die nachhaltig erzielbare Miete widerspiegelt oder von ihr abweicht.

Bei einer Indexmiete entwickelt sich die Miete parallel zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis). Der Gutachter setzt die zum Stichtag gültige Miete an und bewertet, ob diese dem nachhaltigen Marktniveau entspricht. Liegt der Index-angepasste Wert deutlich über oder unter der Marktmiete, ist die Abweichung zu begründen.

Leerstand: Wertminderung oder Potenzial?

Steht ein Teil des Mehrfamilienhauses zum Stichtag leer, hat das direkte Auswirkungen auf den Gutachtenwert – aber die Richtung hängt vom Grund des Leerstands ab.

Struktureller Leerstand – wenn Wohnungen aufgrund von Lage, Zustand oder Größe dauerhaft schwer vermietbar sind – belastet den Ertragswert dauerhaft. Das Mietausfallwagnis steigt, und der nachhaltig erzielbare Ertrag sinkt entsprechend.

Vorübergehender Leerstand – etwa wegen laufender Sanierungsarbeiten oder einer Neuvermietungsphase – ist anders zu beurteilen. Hier kann der Gutachter eine vorübergehende Ertragsminderung ansetzen, die sich nach Abschluss der Maßnahmen auflöst. Der Wertansatz orientiert sich dann an dem Zustand, den das Objekt nach ordnungsgemäßer Fertigstellung haben wird.

Ist der Leerstand auf eine Eigenbedarfskündigung oder eine strategische Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, ist das wertrechtlich noch einmal anders zu bewerten. Auch hier gilt: Der Gutachter muss die Ursache kennen, um sie methodisch korrekt einzuarbeiten – und er muss seine Einschätzung im Gutachten begründen.

Wann ein Gutachten vor Gericht scheitert

Ein Verkehrswertgutachten kann vom Gericht abgelehnt oder durch ein Gegengutachten entkräftet werden. Die häufigsten Angriffspunkte sind:

Falscher Stichtag: Das Gutachten bewertet zum heutigen Tag, obwohl das Gesetz auf den Tag der Zustellung des Scheidungsantrags abstellt (§ 1384 BGB).
Falscher Liegenschaftszinssatz: Wert nicht aus der aktuellen Veröffentlichung des zuständigen Gutachterausschusses, sondern aus einer veralteten Tabelle oder einer fremden Region.
Fehlende Ortsbesichtigung: Die Restnutzungsdauer und der Modernisierungsstand lassen sich nicht aus Unterlagen allein ableiten.
Ungeprüfte Wohnfläche: Der Gutachter hat die Wohnflächenberechnung nicht nachgeprüft und einen falschen Ansatz verwendet.
Marktmiete ohne Quellennachweis: Die angesetzte Marktmiete ist nicht aus Mietspiegel oder Gutachterausschuss-Daten abgeleitet, sondern ohne Beleg gesetzt.
Fehlende Qualifikation: Der Gutachter ist nicht nach § 36 GewO öffentlich bestellt und vereidigt oder verfügt nicht über eine gleichwertige Qualifikation – das Gericht kann das Gutachten dann nicht als Sachverständigengutachten behandeln.

Ein gut begründetes, methodisch sauberes Gutachten ist das wirkungsvollste Mittel gegen solche Angriffe. Schelling & Kollegen erstellt Verkehrswertgutachten, die vor Familiengerichten standhalten – weil sie die Methode offenlegen, die Quellen nennen und die Annahmen begründen.

Markteinschätzung vs. Verkehrswertgutachten: der Irrtum, der teuer wird

Es ist wichtig, diesen Unterschied klar zu benennen:

Eine Markteinschätzung – ob vom Makler, von einem Online-Portal oder von einem Gutachter, der „kurz draufschaut" – ist eine unverbindliche Orientierung. Sie kann hilfreich sein, um eine erste Vorstellung vom Wert zu bekommen. Sie ist aber kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, und kein Familiengericht wird sie als belastbare Grundlage für eine Zugewinnausgleichsberechnung akzeptieren.

Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV enthält die methodische Ableitung des Werts, die Quellenangaben, die Begründung der Annahmen, die Beschreibung des Objekts nach Ortsbesichtigung und die Bewertung nach einem der anerkannten Wertermittlungsverfahren. Es ist gerichtsverwertbar und gegenüber dem Finanzamt belastbar.

Wer in einer Scheidungsauseinandersetzung mit einer Markteinschätzung in die Verhandlung geht, riskiert, dass das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellt – zu den Kosten beider Parteien – und damit genau das Ergebnis erhält, das ein frühzeitiges Gutachten günstiger geliefert hätte.

Fazit: Das Gutachten frühzeitig beauftragen

Ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus im Rahmen einer Scheidung sollte so früh wie möglich beauftragt werden – idealerweise bevor das Scheidungsverfahren eingeleitet wird, weil der relevante Stichtag dann noch nicht feststeht und der Gutachter flexibler auf Stichtagsfragen reagieren kann.

Warten Sie nicht, bis das Gericht Sie dazu auffordert oder der Gegner ein Gegengutachten präsentiert. Ein frühzeitiges, methodisch fundiertes Verkehrswertgutachten stärkt Ihre Verhandlungsposition und schützt Sie vor einer Bewertung, die Sie am Ende teuer bezahlen würden.

Schelling & Kollegen bewertet Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte nach dem Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV – stichtagsgenau, quellenbasiert und gerichtsfest. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf für ein unverbindliches Erstgespräch, oder lesen Sie weitere Fachbeiträge in unserem Gutachten-Blog.