Erbfall Mehrfamilienhaus: Gutachten für Finanzamt

Wenn ein Mehrfamilienhaus vererbt wird: Was rechtlich auf Erben zukommt

Ein Mehrfamilienhaus im Nachlass ist keine abstrakte Bilanzgröße. Es ist ein laufendes Unternehmen: Mieter haben Verträge, Reparaturen stehen an, das Finanzamt verlangt binnen drei Monaten die Erbschaftsteuererklärung. Für Erben, Erbengemeinschaften und Testamentsvollstrecker stellt sich sofort die Frage, was das Objekt wert ist — und welcher Wert in welchem Kontext gilt.

Die Antwort ist nicht eine, sondern zwei Zahlen: der Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ansetzt, und der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB), den ein gerichtsfestes Gutachten feststellt. Beide messen dasselbe Objekt — nach unterschiedlichen Regeln, zu unterschiedlichen Zwecken — und sie weichen regelmäßig voneinander ab. Wer das nicht weiß, zahlt Erbschaftsteuer auf einen Wert, der höher liegt als der tatsächliche Marktwert.

Das Finanzamt bewertet — aber nicht immer richtig

Das typisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz

Das Finanzamt bewertet Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke nach dem Bewertungsgesetz in einem typisierten Ertragswertverfahren (§§ 182 ff. BewG). Dieses Verfahren ist auf Massenverfahren ausgelegt: Es verwendet pauschale Bewirtschaftungskostenabzüge, die regional unterschiedlichen Liegenschaftszinssätze aus der BewG-Anlage und rechnet mit der Restnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG.

Das Problem liegt im Wort „typisiert". Das Finanzamt kennt weder den Leerstand im Objekt noch die tatsächliche Mietstruktur noch den Gebäudezustand aus eigener Anschauung. Pauschalen ersetzen, was eine Einzelfallprüfung leisten müsste. Bei einem gut vermieteten, modernisierten Objekt in begehrter Lage führt das zu einem Steuerwert, der nahe am Markt liegt oder ihn sogar übertrifft. Bei einem Objekt mit strukturellem Leerstand, ausgelaufenen Mietverträgen oder erheblichem Sanierungsstau liegt der typisierte BewG-Wert regelmäßig deutlich über dem, was ein informierter Käufer tatsächlich zahlen würde.

§ 198 BewG: Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts

Das Gesetz gibt Erben ein ausdrückliches Recht auf Korrektur. § 198 BewG bestimmt, dass ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen ist, wenn er nachgewiesen wird. Gemeiner Wert im Sinne des § 9 BewG ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre — damit ist er weitgehend deckungsgleich mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.

Der Nachweis erfolgt durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen. Ein Makler-Kurzgutachten, eine Wertindikation oder eine automatisierte Onlinebewertung erfüllen diesen Nachweis nicht. Die Finanzbehörden verlangen ein methodisch nachvollziehbares Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wann lohnt sich das? Immer dann, wenn der typisierte BewG-Wert den plausiblen Marktwert um mehr als die Gutachtenkosten übersteigt — bei Leerstand, Instandhaltungsstau oder unterdurchschnittlicher Miete ist der Abstand regelmäßig erheblich.

Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Was es leisten muss

Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB stellt den Preis fest, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Diese gesetzliche Definition bestimmt, was das Gutachten liefern muss: keine Prognose, kein Optimalpotenzial — sondern den Wert zum Stichtag auf Grundlage der zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Tatsachen.

Das Gutachten muss das angewandte Verfahren benennen, die Eingangsdaten offenlegen, die Herleitung nachvollziehbar dokumentieren und eine Plausibilitätskontrolle durch ein zweites Verfahren zeigen, wenn das erste allein nicht trägt. Es muss so verfasst sein, dass ein sachkundiger Dritter — ein Finanzrichter, ein Familienrichter, ein Nachlassgericht — die Rechenschritte nachvollziehen kann, ohne dem Sachverständigen zu vertrauen.

Der Stichtag: Todestag, nicht Gutachtenauftrag

Im Erbfall ist der Wertermittlungsstichtag der Todestag des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das bedeutet: Das Gutachten bewertet den Zustand des Objekts und das Marktumfeld zum Zeitpunkt des Todes — nicht zum Zeitpunkt der Beauftragung und nicht zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gutachtens.

Das hat weitreichende praktische Folgen. Liegt zwischen dem Todestag und der Gutachtenbeauftragung ein Jahr, muss der Sachverständige den Markt für diesen vergangenen Zeitpunkt rekonstruieren. Das ist methodisch möglich — Bodenrichtwerte werden stichtagsbezogen vom Gutachterausschuss veröffentlicht, Vergleichstransaktionen lassen sich datieren, Mietspiegel gelten für definierte Zeiträume — erfordert aber sorgfältige Quellenarbeit. Ein Gutachten, das stillschweigend aktuelle Marktdaten auf einen zurückliegenden Stichtag anwendet, ist angreifbar.

Die Unterlagen des Objekts müssen zum Stichtag passen. Eine Modernisierung, die nach dem Todestag durchgeführt wurde, erhöht den Stichtagswert nicht. Ein Mietvertrag, der nach dem Erbfall neu abgeschlossen wurde, ist für den Stichtagswert irrelevant. Der Sachverständige arbeitet mit dem, was am Todestag dokumentiert war.

Das Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern

Für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte ist nach § 37 ImmoWertV das Ertragswertverfahren das primäre Verfahren. Es misst, was das Objekt als Anlage erwirtschaftet — und was ein informierter Investor dafür bezahlen würde. Das Sachwertverfahren kann ergänzend zur Plausibilitätskontrolle herangezogen werden, ist aber für typische Mietwohngebäude nicht das leitende Instrument.

Nachhaltig erzielbare Miete: Der entscheidende Ausgangswert

Das Ertragswertverfahren beginnt nicht mit der Ist-Miete aus den laufenden Mietverträgen, sondern mit der marktüblich erzielbaren Miete. Diese wird aus dem örtlichen Mietspiegel, aus Vergleichsmieten aus Datenbeständen des Gutachterausschusses oder aus dokumentierten Neuabschlüssen hergeleitet.

Der Unterschied ist wertrelevant. Ein Mehrfamilienhaus, das seit 15 Jahren nicht neu vermietet wurde, trägt Ist-Mieten, die teils deutlich unter der aktuellen Marktmiete liegen. Der Wert richtet sich nach dem, was ein Käufer nachhaltig erwirtschaften kann — also nach der Marktmiete, korrigiert um die Bindungsdauer der laufenden Verträge und die rechtlichen Grenzen einer Mieterhöhung (Mietspiegel, Kappungsgrenze, § 558 BGB). Diesen Mechanismus muss das Gutachten offenlegen.

Umgekehrt gilt: Staffelmieten und Indexmieten, die vertraglich über dem aktuellen Marktniveau liegen, sind ebenfalls zu bewerten — sie erhöhen den Rohertrag, aber nur so lange, wie der Vertrag läuft und der Mieter solvent ist. Ein Gutachten, das laufende Staffelmieten unkritisch auf die gesamte Restnutzungsdauer hochrechnet, überschätzt den Wert.

Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Reinertrag

Vom Jahresrohertrag (Summe aller nachhaltig erzielbaren Mieterträge) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Die ImmoWertV (§§ 39 ff.) gliedert sie in vier Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umlegbar sind. Jede Position ist einzeln herzuleiten oder zu begründen — eine Pauschalannahme ohne Quellengrundlage macht das Gutachten angreifbar.

Das Mietausfallwagnis erfasst das Risiko von Leerstand und Zahlungsausfall. Ein strukturell hoher Leerstand im Objekt oder in der Lage erhöht diesen Ansatz; ein Objekt in Vollvermietung mit langer Mieterbindung senkt ihn. Auch hier gilt: Die tatsächliche Leerstandsquote zum Stichtag und die Marktlage in der Mikroumgebung bestimmen den Ansatz, nicht ein Erfahrungswert aus einer anderen Stadt.

Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer

Der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Der Liegenschaftszinssatz (§ 12 Abs. 5 ImmoWertV) ist ein Renditemaßstab: Er drückt aus, welche Rendite der Markt für diesen Objekttyp in dieser Lage verlangt. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus Kaufpreissammlungen abgeleitet und regional veröffentlicht. Ein Sachverständiger, der einen Liegenschaftszinssatz ansetzt, ohne die Quelle zu benennen, arbeitet ohne belastbare Grundlage.

Die Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 6 ImmoWertV) bestimmt, über wie viele Jahre der Reinertrag diskontiert wird. Sie ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters — modifiziert durch Modernisierungen, die die wirtschaftliche Lebensdauer verlängern. Bei einem unrenovierten Altbau ist die Restnutzungsdauer kurz; bei einem vollsanierten Gebäude mit neuer Gebäudetechnik kann sie auch bei hohem Baualter erheblich sein. Eine undokumentierte Restnutzungsdauer ist eine der häufigsten Angriffsflächen im gerichtlichen Verfahren.

Erbauseinandersetzung: Wenn Miterben sich nicht einigen können

Sind mehrere Erben beteiligt, landet das Mehrfamilienhaus in einer Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Die Gemeinschaft muss das Objekt gemeinschaftlich verwalten, bis sie sich auf eine Auseinandersetzung einigt. Jeder Miterbe hat das Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen (§ 2042 BGB) — und für diese Auseinandersetzung braucht jede Partei eine belastbare Wertgrundlage.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB schafft diese Grundlage, weil es nach einer nachvollziehbaren Methode erstellt wird und vor dem Nachlassgericht oder im Klageverfahren standhält. Eine Markteinschätzung eines Maklers ist kein gerichtsverwertbares Dokument — sie ist eine Meinung, keine Wertermittlung nach anerkannter Methode. Diese Verwechslung ist der häufigste und teuerste Irrtum der Zielgruppe.

Wenn ein Miterbe das Objekt übernehmen möchte und die anderen ausbezahlt werden sollen, ist der Verkehrswert die Auszahlungsgrundlage. Liegt kein unabhängiges Gutachten vor, streiten die Parteien über Zahlen, die niemand nachprüfen kann. Beim Pflichtteil (§ 2303 BGB) ist der Wert des Nachlasses maßgeblich; der Pflichtteilsberechtigte hat nach § 2314 BGB Anspruch auf Auskunft über Bestand und Wert und kann die Vorlage eines Gutachtens verlangen. Auch hier ist ein Verkehrswertgutachten der zuverlässigere Ausgangspunkt als eine subjektive Schätzung.

Welche Unterlagen das Gutachten braucht

Ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus ist nicht schreibtischfähig. Es braucht Unterlagen, die den tatsächlichen Zustand des Objekts zum Stichtag dokumentieren. Ohne diese Unterlagen muss der Sachverständige schätzen — und eine Schätzung ist kein Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

• Grundbuchauszug (aktuell): Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen in Abt. II (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch), Grundschulden und Hypotheken in Abt. III. Ein Nießbrauchsrecht zugunsten eines überlebenden Ehegatten kann den Wert erheblich mindern.
• Flurkarte und Liegenschaftskarte: Lageverortung, Grundstücksgeometrie, Bebauungssituation im Umfeld.
• Bauakte und Baugenehmigungen: Genehmigter Bestand, Nutzungsänderungen, bauliche Besonderheiten.
• Wohnflächenberechnung: Nach WoFlV oder DIN 277 — welche Norm gilt, muss das Gutachten ausweisen. Abweichungen zwischen Mietvertrag und tatsächlicher Fläche sind wertrelevant.
• Mietaufstellung und Mietverträge: Ist-Mieten, Mietbeginn, Laufzeiten, Staffel- und Indexvereinbarungen, Nebenkostenregelungen, Kautionen. Leerstehende Einheiten sind zu dokumentieren.
• Betriebskostenabrechnung der letzten zwei bis drei Jahre: Zur Herleitung der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten.
• Energieausweis: Energieeffizienzklasse, Baujahr der Anlagentechnik — relevant für Instandhaltungsansatz und Modernisierungsabschläge.
• Dokumentation durchgeführter Modernisierungen: Rechnungen, Handwerkerbelege — für die Herleitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

Fehlen Unterlagen, verlängert sich die Bearbeitungszeit, steigen die Kosten und wächst das Risiko, dass das Finanzamt das Gutachten als nicht ausreichend belegt zurückweist. Wer frühzeitig mit der Unterlagenbeschaffung beginnt, verschafft sich Handlungsspielraum — und den braucht man, wenn das Finanzamt die Drei-Monats-Frist zur Abgabe der Erbschaftsteuererklärung ausschöpft.

Woran ein Gutachten vor Finanzamt und Gericht scheitert

Ein Gutachten, das methodisch nicht trägt, verliert seinen Beweiswert — nicht im ruhigen Gespräch, sondern genau dann, wenn es gebraucht wird: im Einspruchsverfahren beim Finanzamt oder in der streitigen Auseinandersetzung vor Gericht. Die häufigsten Angriffspunkte:

• Stichtag nicht eingehalten: Aktuelle Marktdaten statt stichtagsbezogener Werte — ein methodischer Fehler, der das gesamte Ergebnis untergräbt.
• Marktmiete nicht hergeleitet: Der Sachverständige übernimmt die Ist-Miete ohne Plausibilitätskontrolle gegen den Mietspiegel oder Vergleichsmieten. Ein Finanzamt, das den Wert nach oben korrigieren will, greift genau hier an.
• Liegenschaftszinssatz ohne Quellenangabe: Hat der Gutachterausschuss für die Region keinen veröffentlichten Satz, muss die Herleitung dokumentiert sein. Ein Zinssatz ohne Marktgrundlage ist kein Verkehrswert.
• Restnutzungsdauer nicht begründet: Insbesondere bei Gebäuden mit Modernisierungsmaßnahmen — eine verlängerte Restnutzungsdauer erhöht den Wert erheblich und muss mit Belegen untermauert sein.
• Kein zweites Verfahren zur Plausibilitätskontrolle: Die ImmoWertV sieht die Kontrolle durch ein weiteres Verfahren vor, wenn das erste allein keine ausreichende Sicherheit bietet. Fehlt sie, ist das Gutachten angreifbar.
• Unterlagen nicht stichtagsbezogen: Mietverträge, die nach dem Todestag abgeschlossen wurden, dürfen nicht als Grundlage für den Stichtagswert herangezogen werden.
• Qualifikation nicht nachgewiesen: § 198 BewG verlangt einen anerkannten Sachverständigen. Das Finanzamt prüft die Qualifikation; ein nicht qualifizierter Ersteller macht den Nachweis wertlos.

Ein Gutachten, das diese Punkte sauber bearbeitet, ist belastbar. Es kann angegriffen werden — das kann jedes Gutachten —, aber es widersteht dem Angriff, weil jeder Rechenschritt nachvollziehbar ist und auf belegten Eingangsdaten beruht. Das ist der Unterschied zwischen einem Dokument für das Regal und einem Dokument für das Gericht.

Fazit: Verkehrswert ist nicht gleich Steuerwert — und der Unterschied kostet

Ein Mehrfamilienhaus im Erbfall hat zwei Werte: den, den das Finanzamt nach BewG ansetzt, und den, den ein Sachverständiger nach ImmoWertV ermittelt. Wer nur den ersten kennt, zahlt möglicherweise Erbschaftsteuer auf einen Wert, der den tatsächlichen Marktwert übersteigt. § 198 BewG gibt das Recht zur Korrektur — aber nur mit einem methodisch belastbaren Gutachten.

Das Gutachten muss auf den Todestag datiert sein, das Ertragswertverfahren sauber durchführen, die marktüblich erzielbare Miete von der Ist-Miete trennen, den Liegenschaftszinssatz quellenbasiert ansetzen und die Restnutzungsdauer begründen. Wer diese Anforderungen erfüllt, hat ein Dokument, das vor dem Finanzamt und — falls es zur Auseinandersetzung kommt — vor dem Nachlassgericht standhält.

Wenn Sie wissen möchten, welche Unterlagen für Ihr Objekt vorliegen müssen und welches Verfahren für Ihren konkreten Fall gilt, sprechen Sie uns an. Schelling & Kollegen UG erstellt Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV — nehmen Sie Kontakt auf oder lesen Sie im Fachblog weitere Beiträge zu Bewertungsanlässen und Methodik.