Pflichtteil: Mehrfamilienhaus korrekt bewerten

Was ist der Pflichtteil – und warum entscheidet ein Gutachten darüber?

Der Pflichtteil ist das gesetzlich garantierte Mindesterbe naher Angehöriger, die durch Testament enterbt wurden oder schlechter gestellt sind, als ihnen das Gesetz zuspricht. Nach §§ 2303 ff. BGB beträgt er die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird in Geld ausgezahlt – unabhängig davon, was der Nachlass enthält.

Wenn zum Nachlass ein Mehrfamilienhaus gehört, ist die zentrale Frage: Wie viel ist es wert? Der Pflichtteilsanspruch ist ein Geldanspruch, und seine Höhe hängt direkt vom Verkehrswert des Mehrfamilienhauses ab – genauer: vom Verkehrswert nach § 194 BauGB zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Ein Fehler kostet hier in beiden Richtungen: Wer als Erbe zu wenig zahlt, riskiert ein Gerichtsverfahren. Wer als Pflichtteilsberechtigter eine ungeprüfte Schätzung akzeptiert, verzichtet möglicherweise auf erhebliche Beträge.

Schätzung oder Gutachten – der Unterschied zählt vor Gericht

Eine Markteinschätzung eines Maklers oder eine Online-Bewertungsplattform ist kein Verkehrswertgutachten. Sie liefert einen Orientierungswert, aber keinen belastbaren Nachweis gegenüber einem Nachlassgericht oder gegenüber der Gegenseite in einem Pflichtteilsstreit.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB hingegen:

• ist methodisch an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gebunden,
• benennt das angewandte Wertermittlungsverfahren mit Begründung,
• dokumentiert alle wertrelevanten Faktoren und ihre Herleitung,
• ist vor Gericht als Sachverständigengutachten verwendbar.

Vor dem Nachlassgericht und im Pflichtteilsstreit ist nur das Letztere belastbar. Diese Verwechslung ist der häufigste und teuerste Irrtum in Erbauseinandersetzungen mit Immobilien.

Das Ertragswertverfahren: Das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte werden nach der ImmoWertV primär im Ertragswertverfahren bewertet. Der Grund ist sachlich: Ein Mehrfamilienhaus ist kein Konsumgut, sondern ein Ertragsobjekt. Sein Wert ergibt sich aus dem, was es dauerhaft erwirtschaftet – nicht aus dem, was jemand für einen vergleichbaren Baukörper zahlen würde.

Nachhaltig erzielbare Miete – nicht die Ist-Miete allein zählt

Der entscheidende Ausgangspunkt des Ertragswertverfahrens ist die nachhaltig erzielbare Miete. Das ist nicht die aktuell vereinbarte Ist-Miete, sondern die Miete, die auf dem örtlichen Markt für vergleichbare Objekte langfristig realisierbar wäre – abgeleitet aus dem Mietspiegel, aus Vergleichsmieten und aus den Erkenntnissen des zuständigen Gutachterausschusses.

Warum diese Unterscheidung? Ein Mehrfamilienhaus mit Altmietverträgen weit unter dem Marktniveau ist nicht weniger wert als sein Marktpotenzial. Umgekehrt: Eine Ist-Miete, die dauerhaft nicht durchsetzbar ist, darf nicht ungeprüft als Grundlage dienen.

Staffel- und Indexmieten werden gesondert behandelt. Staffelmieten sind für die vertraglich vereinbarte Laufzeit verlässlich kalkulierbar. Indexmieten spiegeln die Kaufkraftentwicklung wider. Beide sind im Gutachten transparent zu dokumentieren und in ihrer Wirkung auf den Ertragswert zu begründen.

Leerstand ist kein Randthema: Steht ein Teil des Hauses dauerhaft oder strukturell bedingt leer, ist dieser Leerstand wertmindernd zu erfassen. Ein Gutachten, das Leerstände unberücksichtigt lässt, ist in einem Pflichtteilsstreit nicht haltbar.

Vom Rohertrag zum Reinertrag: Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis

Aus dem Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Die ImmoWertV nennt folgende Positionen:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis
• Betriebskosten (soweit nicht umlagefähig)

Das Mietausfallwagnis berücksichtigt das statistische Risiko, dass Mieter nicht zahlen oder Einheiten nach einem Auszug nicht sofort neu vermietet werden können. Es ist kein Pauschalbetrag, sondern wird aus den Merkmalen des Objekts und der Marktlage abgeleitet. Das Ergebnis nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ist der Reinertrag des Gebäudes.

Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer

Der Liegenschaftszinssatz ist die Größe, die den Reinertrag in einen Kapitalwert übersetzt. Er drückt aus, welche Renditeerwartung der Markt für vergleichbare Renditeobjekte im betreffenden Lagebezirk hat. Der zuständige Gutachterausschuss veröffentlicht Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objekttypen und Lagen; diese Veröffentlichungen sind die methodisch geforderte Grundlage.

Die Restnutzungsdauer beeinflusst, wie lange der Reinertrag noch zu erwarten ist. Technische und wirtschaftliche Alterung, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und der Zustand der Gebäudetechnik fließen ein. Ein vollständig saniertes Haus hat eine andere wirtschaftliche Restnutzungsdauer als ein baugleicher, unsanierter Bestand.

Bodenwert und Gebäudeertragswert werden im Ertragswertverfahren getrennt ermittelt und abschließend addiert.

Der Wertermittlungsstichtag: Der Todestag entscheidet

Im Pflichtteilsrecht ist der maßgebliche Stichtag der Zeitpunkt des Erbfalls – also der Todestag des Erblassers. Das folgt aus § 2311 BGB: Der Pflichtteil bemisst sich nach dem Bestand und dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls.

Das hat konkrete Konsequenzen für das Gutachten:

• Mietentwicklungen nach dem Todestag bleiben unberücksichtigt.
• Modernisierungen, die der Erbe nach dem Erbfall durchgeführt hat, erhöhen den Pflichtteilsanspruch nicht.
• Ein Markteinbruch nach dem Todestag schützt den Erben nicht: Es gilt der Wert zum Stichtag.

Ein Gutachten, das rückwirkend auf einen vergangenen Stichtag erstellt wird, ist methodisch möglich – und in Pflichtteilsstreitigkeiten regelmäßig erforderlich. Dafür benötigt der Sachverständige alle wertrelevanten Unterlagen, die den Zustand des Objekts zum Stichtag dokumentieren: Mietverträge, die zu diesem Datum galten, den damaligen Instandhaltungszustand, Betriebskostenabrechnungen aus dem Bezugszeitraum.

Welche Unterlagen ein Pflichtteilsgutachten braucht

Ein belastbares Gutachten für ein Mehrfamilienhaus im Erbfall benötigt mindestens:

• Aktueller Grundbuchauszug (alle Abteilungen)
• Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Bauakte mit genehmigten Bauplänen und Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• Vollständige Mietaufstellung zum Stichtag (Einheiten, Nettomiete, Vertragsdatum, Laufzeit, Sondervereinbarungen)
• Betriebskostenabrechnung der letzten Abrechnungsperiode
• Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen (Rechnungen, Protokolle)
• Energieausweis

Fehlen Unterlagen oder liegen sie nur unvollständig vor, muss der Sachverständige das im Gutachten transparent machen und die Auswirkung auf die Wertaussage benennen. Ein Gutachten, das fehlende Mietverträge stillschweigend übergeht, ist im Streitfall angreifbar.

Woran ein Gutachten scheitert – wenn es angegriffen wird

In Pflichtteilsstreitigkeiten holen Gerichte häufig ein Obergutachten ein oder geben ein gerichtliches Gutachten in Auftrag. Die häufigsten Angriffspunkte auf ein vorliegendes Gutachten:

Falscher oder nicht dokumentierter Stichtag

Ein Gutachten, das nicht zum Stichtag des Erbfalls bewertet, ist für den Pflichtteil wertlos – auch wenn es methodisch korrekt ist. Datum und Begründung des Stichtags müssen im Gutachten explizit dokumentiert sein.

Falsche Mietgrundlage

Wenn das Gutachten die Ist-Miete ohne Prüfung der nachhaltigen Erzielbarkeit übernimmt – oder umgekehrt die Marktmiete ansetzt, ohne die tatsächlichen Vertragsmieten zu berücksichtigen –, ist es angreifbar. Das gilt besonders bei langfristig gebundenen Niedrigmieten und bei Mieterhöhungspotenzialen nach Modernisierung.

Nicht nachvollziehbarer Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz muss aus veröffentlichten Marktdaten – vorzugsweise dem zuständigen Gutachterausschuss – abgeleitet und belegt sein. Ein Zinssatz, der ohne Quellenangabe gesetzt wird, ist im Streitfall nicht vertretbar.

Fehlende Berücksichtigung von Leerstand

Struktureller oder dauerhafter Leerstand muss wertmindernd im Gutachten berücksichtigt werden. Ein Gutachten, das Leerstand nicht ausweist, weil er zum Stichtag vorübergehend erschien, ist angreifbar, wenn sich der Leerstand als strukturell herausstellt.

Formale Mängel

Ein Gutachten ohne klare Gliederung, ohne Herleitung des Rechenwegs, ohne Quellenangaben und ohne Unterschrift eines qualifizierten Sachverständigen erfüllt die formalen Anforderungen eines gerichtsverwertbaren Gutachtens nicht. Gerichte fordern ein nachvollziehbares, vollständiges und überprüfbares Dokument.

Wann sollte ein Gutachten beauftragt werden?

In Pflichtteilsstreitigkeiten wird häufig zu lange gewartet – in der Hoffnung, dass sich die Parteien einigen. Das kostet Zeit und gelegentlich Beweismittel: Mietverträge werden nicht mehr auffindbar, Rechnungen fehlen, der bauliche Zustand zum Stichtag ist schwerer zu rekonstruieren.

Frühzeitig ein Gutachten in Auftrag zu geben ist keine Eskalation – es ist die Grundlage, auf der eine sachliche Einigung überhaupt möglich wird. Wer den Wert nicht kennt, kann nicht sachlich verhandeln.

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Fazit: Pflichtteil und Mehrfamilienhaus – Methode vor Schätzung

Der Pflichtteil an einem Mehrfamilienhaus ist kein Verhandlungsergebnis und kein Bauchgefühl – er ist eine Rechengröße, die auf dem Verkehrswert zum Stichtag des Erbfalls basiert. Dieser Wert folgt aus dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV: nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer.

Ein methodisch sauberes, stichtagsgenaues und vollständig dokumentiertes Gutachten ist die Grundlage – nicht nur für das Gerichtsverfahren, sondern für jede sachliche Auseinandersetzung, die davor eine Einigung erlauben soll. Die Unterscheidung zwischen einer Markteinschätzung und einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist dabei nicht akademisch, sondern der Unterschied zwischen einem Argument und einem Beleg.

Weitere Beiträge zu Bewertungsanlässen und rechtlichen Rahmenbedingungen finden Sie in unserem Blog.