Ist-Miete vs. Marktmiete: Mehrfamilienhaus korrekt bewerten

Warum das Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern gesetzt ist

Ein Mehrfamilienhaus ist in erster Linie eine Ertragsquelle: Es erwirtschaftet Mieterträge, trägt Bewirtschaftungskosten und verliert über die Jahrzehnte an Substanz. Genau dieses Wirkungsprinzip bildet das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab – und deshalb ist es bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Objekten das methodisch vorgeschriebene Verfahren. Vergleichswert- oder Sachwertverfahren kommen allenfalls ergänzend zum Einsatz, wenn die Datenlage es erlaubt oder der Anlass es verlangt.

Wer ein belastbares Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB benötigt – für das Finanzamt, ein Nachlassgericht, die Erbauseinandersetzung oder eine finanzierende Bank – bekommt von einer Markteinschätzung kein gerichtsfestes Papier. Der Unterschied zwischen beiden liegt nicht im Ergebnis, sondern in der Methode, der Dokumentation und der Haftung, die dahinterstehen. Dazu mehr am Ende dieses Artikels.

Die Ausgangsgröße: Was der Rohertrag wirklich ist

Der erste Rechenschritt im Ertragswertverfahren ist der Jahresrohertrag: alle Mieten und Pachten, die das Objekt in einem Jahr erzielt oder erzielen kann. Schon hier liegt die erste methodische Weichenstellung, die über erhebliche Wertdifferenzen entscheidet.

Ist-Miete und nachhaltig erzielbare Miete – der entscheidende Unterschied

Der Sachverständige fragt nicht, was heute tatsächlich bezahlt wird, sondern was das Objekt am Stichtag nachhaltig erzielen kann. Das ist ein fundamentaler Unterschied:

• Ist-Miete ist die vertraglich vereinbarte, aktuell gezahlte Miete. Sie kann weit über oder unter dem Marktniveau liegen – ein Altmieter aus den 1990er-Jahren zahlt oft deutlich weniger als den aktuellen Marktwert; ein Mietvertrag aus einem Boom-Jahr kann umgekehrt bereits über dem heutigen Mietspiegel liegen.
• Nachhaltig erzielbare Miete ist die Miete, die ein informierter, vernünftiger Vermieter am Bewertungsstichtag für diese Wohnung am Ort erzielen könnte – orientiert am Mietspiegel, an Vergleichsmietdaten des Gutachterausschusses und am tatsächlichen Mietmarkt.

Der Gutachterausschuss veröffentlicht für viele Städte und Kreise Mietniveaukarten oder Vergleichsdaten, die der Sachverständige heranziehen kann. Wo kein qualifizierter Mietspiegel existiert, ist die Herleitung aufwändiger – und damit auch die Anfälligkeit des Gutachtens für Angriffe höher.

Praxisrelevanz: Bei einer Erbauseinandersetzung, bei der ein Miterbe den Wert niedrig halten möchte, wird als Erstes geprüft, ob der Sachverständige die nachhaltig erzielbare Miete methodisch sauber hergeleitet hat. Wer nur die Ist-Miete übernimmt, ohne zu prüfen, ob sie dem Marktniveau entspricht, liefert ein angreifbares Gutachten.

Staffel- und Indexmieten: Besonderheiten bei der Rohertragberechnung

Enthält das Mietaufgebot Staffelmietverträge, sind die künftigen Staffelstufen bekannt und zeitlich fixiert. Der Sachverständige darf sie nicht einfach ignorieren, muss aber prüfen, ob die künftige Miete noch im nachhaltigen Rahmen liegt. Eine Staffelmiete, die über dem Marktniveau liegt, trägt Leerstandsrisiko und kann nicht ungeprüft als sicherer Rohertrag angesetzt werden.

Indexmietverträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Da die künftige Entwicklung unbekannt ist, arbeitet der Sachverständige am Stichtag mit dem dann aktuellen Indexstand und prüft, ob die resultierende Miete noch im nachhaltigen Bereich liegt. Beide Vertragsformen erfordern eine explizite Dokumentation im Gutachten – ein Gutachten, das sie stillschweigend in die Ist-Miete einrechnet, ist methodisch angreifbar.

Leerstand: keine Schätzung, sondern belegte Datenlage

Steht zum Stichtag eine Wohnung leer, fließt ihr Beitrag zum Jahresrohertrag mit null ein – oder mit der nachhaltig erzielbaren Miete, wenn der Leerstand vorübergehend ist und keine strukturellen Ursachen hat. Der Sachverständige muss die Situation am Stichtag dokumentieren und begründen, warum er den Leerstand für vorübergehend oder dauerhaft hält. Struktureller Leerstand in Lagen mit rückläufiger Bevölkerung ist anders zu behandeln als der Leerstand einer frisch renovierten Wohnung, die am Bewertungsstichtag noch nicht vermietet ist.

Vom Rohertrag zum Reinertrag: Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV

Der Jahresreinertrag ergibt sich, wenn vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Die ImmoWertV nennt die Kostenarten ausdrücklich:

• Verwaltungskosten: die Kosten für kaufmännische und technische Verwaltung
• Instandhaltungskosten: die laufende Substanzerhaltung; sie sind stärker vom Gebäudealter und -zustand abhängig als von der Sollmiete
• Mietausfallwagnis: die kalkulatorische Reserve für Mietausfall durch Leerstand und nicht einbringliche Forderungen; üblicherweise als Prozentsatz des Rohertrags angesetzt
• Bodenwertverzinsung (bei der getrennten Wertermittlung von Boden und Gebäude): der Anteil des Rohertrags, der dem Grund und Boden zuzurechnen ist

Alle vier Positionen sind keine frei wählbaren Prozentzahlen. Der Sachverständige zieht die Erfahrungswerte und Richtwerte heran, die Gutachterausschüsse und anerkannte Fachliteratur für den jeweiligen Gebäudetyp, die Lage und das Baujahr publizieren. Ein Gutachten, das die Bewirtschaftungskosten pauschal schätzt, ohne die Herleitung zu zeigen, hält einer Prüfung durch das Finanzamt oder ein Gericht nicht stand.

Der Liegenschaftszinssatz: die mächtigste Stellgröße im Ertragswertverfahren

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag auf den Bewertungsstichtag abgezinst wird. Er drückt aus, welche Rendite ein Käufer am Markt für diese Art von Objekt in dieser Lage erwartet. Dieser eine Parameter bestimmt maßgeblich den Ertragswert: Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Wert; ein niedrigerer Zinssatz zu einem höheren.

Der Liegenschaftszinssatz ist keine rechnerische Größe, die der Sachverständige frei wählt – er ist eine Marktgröße. Die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln und veröffentlichen ihn auf Basis tatsächlicher Kaufpreissammlungen für vergleichbare Objekte in ihrem Bezirk. Für Mehrfamilienhäuser gelten andere Werte als für Gewerbe- oder gemischt genutzte Immobilien. Zwischen gefragten Lagen in Großstädten und strukturschwachen Regionen können die Unterschiede erheblich sein.

Praxisproblem: Nicht jeder Gutachterausschuss veröffentlicht aktuelle Liegenschaftszinssätze. Wo Daten fehlen oder veraltet sind, muss der Sachverständige die Herleitung aus Vergleichsdaten oder überregionalen Quellen transparent machen. Das ist aufwändiger, und die Begründungslast ist höher – ein Gutachten ohne eigenständige Ableitung ist anfälliger für Angriffe.

Restnutzungsdauer: mehr als ein Abzug für das Baujahr

Die Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude am Bewertungsstichtag wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Sie ist nicht identisch mit dem Gebäudealter: Ein Objekt aus dem Jahr 1965, das in den 1990er-Jahren kernsaniert wurde, hat eine andere RND als ein unsaniertes Gebäude desselben Jahrgangs.

Die ImmoWertV und die zugehörigen Wertermittlungsrichtlinien geben Orientierungswerte für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Gebäudetyp vor. Von diesem Ausgangswert zieht der Sachverständige das effektive Alter ab – wobei Modernisierungsmaßnahmen das effektive Alter mindern können. Entscheidend ist die Dokumentation: Wer eine verlängerte RND ansetzt, muss die Sanierungsmaßnahmen benennen und nachweisen.

Die RND beeinflusst den Ertragswert über zwei Wege: Sie bestimmt den Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird, und sie fließt in die Berechnung des Gebäudeertragswertes ein. Eine um mehrere Jahre falsch angesetzte RND kann den Wert eines größeren Mehrfamilienhauses spürbar verschieben.

Mietpreisbremse: Auswirkung auf den Gutachtenansatz

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB gilt, darf die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das begrenzt, was bei einem Mieterwechsel tatsächlich erzielbar ist – und damit auch die nachhaltig erzielbare Miete im Gutachten. Der Sachverständige hat die lokale Rechtsverordnung auf den Bewertungsstichtag hin zu prüfen, denn Mietpreisbremsen sind befristete Landesverordnungen, die ablaufen oder verlängert werden können.

Wo Mietpreisbremse gilt und die Ist-Mieten darunter liegen, ist der Anpassungsspielraum eng. Wo Ist-Mieten bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – etwa aufgrund zulässiger gesetzlicher Ausnahmen –, ist die Nachhaltigkeit dieser Mieten im Gutachten ausdrücklich zu begründen.

Welche Unterlagen ein belastbares Gutachten zwingend braucht

Ein Ertragswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus steht und fällt mit der Qualität der Datenbasis. Folgende Unterlagen sind für ein Gutachten, das vor Finanzamt und Gericht Bestand hat, notwendig:

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als drei Monate): zeigt Eigentümer, Lasten und Beschränkungen
• Flurkarte / Liegenschaftskarte: Lage, Grundstücksform, Nachbarschaft
• Bauakte: Baugenehmigungen, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung; fehlt sie, ist die Wohnflächenberechnung nicht nachvollziehbar prüfbar
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV oder DIN 277 (je nach Baujahr und Nutzung): Grundlage für die Rohertragermittlung und den Mietspiegel-Abgleich
• Mietaufstellung: aktuelle Mietverträge oder Kurzübersicht aller Einheiten mit Nettokaltmiete, Mietbeginn, Vertragslaufzeit und Sondervereinbarungen (Staffel, Index); ohne diese Aufstellung lässt sich die Ist-Miete nicht belegen
• Betriebskostenabrechnung (letztes abgerechnetes Jahr): gibt Hinweise auf tatsächliche Bewirtschaftungskosten und etwaige Unterdeckungen
• Energieausweis: seit 2014 bei Verkauf, Vermietung und Verpfändung Pflicht; spiegelt sich in der Marktgängigkeit und damit im Liegenschaftszinssatz wider
• Sanierungshistorie: Nachweise über Modernisierungen (Fenster, Heizung, Dach, Fassade, Leitungen), die die Restnutzungsdauer verlängern

Fehlt eine dieser Unterlagen, muss der Sachverständige mit Annahmen arbeiten und diese transparent machen. Jede unbelegte Annahme ist eine Angriffsfläche – vor dem Finanzamt, vor dem Familiengericht, vor dem Nachlassgericht.

Der Wertermittlungsstichtag: mehr als ein Datum

Der Stichtag ist der Tag, auf den die Wertermittlung abstellt. Er ist nicht frei wählbar: Bei der Erbschaftsteuer ist es der Todestag, bei der Scheidung kann das Familiengericht den Zugewinnausgleichs-Stichtag vorgeben, bei der Zwangsversteigerung ist es der Versteigerungstermin. Markt- und Mietdaten, der Liegenschaftszinssatz und der Zustand des Objektes sind auf diesen Stichtag hin zu erheben – nicht auf den Tag der Gutachtenerstellung.

Das klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber nicht: Eine Bewertung, die einen aktuellen Mietspiegel auf einen zwei oder drei Jahre zurückliegenden Stichtag anwendet, ist methodisch falsch. Wenn Mietspiegel, Kaufpreissammlungen oder Liegenschaftszinssätze für den Stichtag nicht mehr unmittelbar verfügbar sind, muss der Sachverständige die Datenlage für den Stichtag rekonstruieren und diese Rekonstruktion dokumentieren.

Woran ein Ertragswertgutachten scheitert – typische Angriffspunkte

Ein Gutachten, das vor Gericht oder beim Finanzamt angegriffen wird, scheitert meistens an einem dieser Punkte:

• Ist-Miete statt nachhaltiger Miete: Der Rohertrag wurde nicht auf Marktkonformität geprüft.
• Liegenschaftszinssatz ohne Herleitung: Der angesetzte Zinssatz entspricht nicht den Veröffentlichungen des örtlichen Gutachterausschusses, und eine abweichende Begründung fehlt.
• Restnutzungsdauer ohne Beleg: Eine verlängerte RND auf Basis von Modernisierungen wurde nicht durch Nachweise unterlegt.
• Fehlende Mietaufstellung: Der Rohertrag ist nicht belegbar, weil Mietverträge nicht vorlagen oder nicht eingesehen wurden.
• Falscher Stichtag: Marktdaten wurden auf den falschen Zeitpunkt bezogen.
• Verwechslung von Verfahren: Für ein typisches Mietwohngrundstück wurde das Sachwertverfahren angewendet, ohne dass der Anlass oder die Datenlage das erzwingt.
• Formfehler: Das Gutachten folgt nicht der ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien in Aufbau und Dokumentation.

Markteinschätzung oder Verkehrswertgutachten? Der Unterschied, der Geld kostet

Der häufigste und teuerste Irrtum in der Praxis: Eigentümer, Erben und Bevollmächtigte verwechseln eine Markteinschätzung (auch: Wertindikation, Kurzgutachten) mit einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Eine Markteinschätzung ist eine überschlägige Einschätzung – meist ohne vollständige Unterlagenbasis, ohne normgerechte Methodik und ohne die Haftung, die ein zertifizierter Sachverständiger trägt. Sie ist für eine erste Orientierung nützlich, nicht aber für das Finanzamt, nicht für ein Gericht und nicht für eine Bank, die eine Beleihungswertermittlung nach BelWertV benötigt.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Dieser gesetzlichen Definition folgt die gesamte Methodik – das Verfahren, die Unterlagen, die Dokumentation.

Wer ein Markteinschätzungs-PDF beim Finanzamt einreicht, riskiert, dass die Behörde den Wert nach den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes (BewG) eigenständig ansetzt – oft ungünstiger als ein methodisch sauberes Gutachten. Wer im Erbstreit ein Kurzgutachten als Beweismittel vorlegt, wird vom Gericht regelmäßig auf ein normgerechtes Gutachten verwiesen.

Wenn Sie für Ihr Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt ein belastbares Gutachten nach § 194 BauGB benötigen, stehen Ihnen die Sachverständigen von Schelling & Kollegen UG für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung. Weitere Fachbeiträge zu Bewertungsverfahren und Wertermittlungsanlässen finden Sie in unserem Ratgeber-Blog.