Rohertrag und Reinertrag: MFH im Ertragswertverfahren

Was ist der Rohertrag – und warum reicht die Ist-Miete nicht?

Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten lässt, kommt am Ertragswertverfahren nicht vorbei. Es ist das Standardverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für Renditeobjekte – und sein Kern ist eine einzige Rechenlogik: Rohertrag ermitteln, Bewirtschaftungskosten abziehen, Reinertrag kapitalisieren. Klingt überschaubar – ist es aber nicht, sobald Leerstände, Staffelmieten oder jahrzehntealte Mietverträge ins Spiel kommen.

Ist-Miete versus nachhaltig erzielbare Miete

Ein Mehrfamilienhaus kann zwei sehr unterschiedliche Mietniveaus aufweisen:

• Ist-Miete: Die tatsächlich vereinbarten und gezahlten Mieten – historisch gewachsen, teils weit unter Marktniveau, teils durch Bestandsschutz geprägt.
• Nachhaltig erzielbare Miete: Was das Objekt am Stichtag realistisch am Markt erzielen würde – abgeleitet aus Mietspiegel, Vergleichsobjekten und Daten des Gutachterausschusses.

Der Sachverständige muss beide Größen kennen und begründen, welche er im Gutachten ansetzt – oder wie er bei gemischten Beständen Langzeitmieter und frei werdende Wohnungen unterschiedlich gewichtet. Ein Gutachten, das blind die Ist-Miete fortschreibt, ohne zu prüfen, ob sie marktgerecht ist, ist angreifbar – vor dem Finanzamt ebenso wie vor Gericht.

Was gehört in den Rohertrag?

Zum Rohertrag zählen alle Mieteinnahmen aus Wohnungen und Gewerbeeinheiten – nicht aber Betriebskosten-Vorauszahlungen, die durchgereicht werden. Garagen, Stellplätze und gewerbliche Flächen werden separat betrachtet und zum Wohnflächenertrag addiert. Ein Mehrfamilienhaus mit Ladenfläche im Erdgeschoss erfordert in der Regel eine getrennte Marktmieterermittlung für den gewerblichen und den Wohnanteil.

Bewirtschaftungskosten: Was der Sachverständige abzieht

Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Übrig bleibt der Reinertrag – die Grundlage für die Kapitalisierung. Die ImmoWertV benennt vier Kostenblöcke, die jedes belastbare Gutachten einzeln ausweisen und begründen muss.

1. Verwaltungskosten

Die Kosten für Hausverwaltung, Buchhaltung und Kommunikation mit Mietern und Behörden. Der Ansatz erfolgt als Prozentsatz des Rohertrags oder als Pauschalbetrag je Wohneinheit. Maßgeblich sind die regional typischen Ansätze, die der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht – keine frei gewählten Pauschalen.

2. Instandhaltungskosten

Der Aufwand für laufende Reparaturen – nicht für Modernisierungen. Der Ansatz muss dem Gebäudealter, dem Zustand und der Ausstattung entsprechen. Ein Neubau hat andere Instandhaltungskosten als ein Gründerzeithaus mit veralteter Haustechnik. Quelle sind regelmäßig die Richtwerte des Gutachterausschusses oder anerkannte Fachveröffentlichungen.

3. Mietausfallwagnis

Dieser Posten bildet das Risiko ab, dass Mieter nicht zahlen oder Einheiten vorübergehend leer stehen – auch wenn das Objekt zum Stichtag vollvermietet ist. Er wird als Prozentsatz des Rohertrags angesetzt. Das Mietausfallwagnis ist kein Leerstandsabschlag, sondern ein strukturelles Risikopremium. Es darf nicht mit einem tatsächlich bestehenden, dauerhaften Leerstand verwechselt werden – das ist einer der häufigsten Fehler in angreifbaren Gutachten.

4. Abschreibung

Die jährliche Wertminderung des Gebäudes durch Alterung und Abnutzung. Dieser Posten spiegelt die Restnutzungsdauer wider: Ein Objekt mit kurzer Restnutzungsdauer hat eine höhere jährliche Abschreibung. In vielen Bewertungsansätzen wird die Abschreibung durch den Vervielfältiger erfasst – der Sachverständige muss erläutern, wie er verfährt, damit das Gutachten nachvollziehbar bleibt.

Vom Reinertrag zum Ertragswert: Kapitalisierung

Ist der Reinertrag ermittelt, folgt die Kapitalisierung. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Gebäudes – nicht des Grundstücks insgesamt. Boden und Gebäude werden im Ertragswertverfahren getrennt bewertet.

Bodenwertverzinsung und Gebäudeertragsanteil

Vom Reinertrag wird zunächst die Bodenwertverzinsung abgezogen: Der Bodenwert – ermittelt aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses – multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz ergibt den Anteil, den der Boden am Gesamtertrag beansprucht. Der verbleibende Rest ist der Gebäudeertrag, der anschließend kapitalisiert wird.

Vervielfältiger und Restnutzungsdauer

Der Gebäudeertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Dieser ist eine mathematische Funktion aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer: Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Vervielfältiger – und desto höher der Gebäudeertragswert.

Die Restnutzungsdauer ist keine buchhalterische Größe, sondern ein Fachurteil des Sachverständigen: Wie lange wird das Gebäude in seinem derzeitigen Zustand wirtschaftlich nutzbar sein? Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, bauliche Mängel verkürzen sie. Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer nicht begründet, ist vor Gericht und beim Finanzamt leicht angreifbar.

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Das Ergebnis des Ertragswertverfahrens ist die Summe aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudeertragswert. Dieser Wert ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB – sofern er durch eine Plausibilitätsprüfung und gegebenenfalls eine Marktanpassung bestätigt wird.

Staffel- und Indexmieten: Besonderheiten im Gutachten

Staffelmietvereinbarungen (§ 557a BGB) und Indexmieten (§ 557b BGB) stellen den Gutachter vor eine methodische Frage: Welche Mietstufe gilt am Stichtag – und wie wird die künftige Entwicklung bewertet?

• Staffelmieten: Die zum Stichtag gültige Mietstufe ist die Ist-Miete. Künftige Stufen sind noch nicht realisiert und dürfen nicht unkritisch als nachhaltige Miete angesetzt werden, es sei denn, der Gutachter begründet nachvollziehbar, warum sie als marktgerecht anzusehen sind.
• Indexmieten: Die Miethöhe hängt an einem Preisindex – typischerweise dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis). Am Stichtag gilt die tatsächliche Ist-Miete; die künftige Indexierung ist als Wertsicherungsklausel transparent zu machen, nicht als garantierter Ertragszuwachs.

Fehler bei Staffel- und Indexmieten zählen zu den häufigen Angriffspunkten in Erbschafts- und Scheidungsverfahren – gerade weil die Beteiligten gegenläufige Interessen haben und jede Abweichung erhebliche finanzielle Folgen hat.

Leerstand: Vorübergehend oder strukturell?

Leerstand im Gutachten ist nicht gleich Leerstand. Der Sachverständige unterscheidet drei Arten, die methodisch völlig unterschiedlich behandelt werden:

• Struktureller Leerstand: Dauerhaft nicht vermietbare Flächen aufgrund von Lage, Gebäudezustand oder mangelnder Nachfrage. Er senkt die nachhaltig erzielbare Miete und damit den Rohertrag dauerhaft.
• Vorübergehender Leerstand: Wohneinheiten zwischen zwei Mietverhältnissen. Hier greift das Mietausfallwagnis – kein zusätzlicher Abschlag auf die Marktmiete ist geboten.
• Strategischer Leerstand: Leerstand für geplante Eigennutzung oder Abriss. Dieser Aspekt wird gesondert dokumentiert und kann den Verkehrswert erheblich beeinflussen.

Ein Mehrfamilienhaus mit dauerhaftem Leerstand in einer strukturschwachen Lage hat ein grundlegend anderes Bewertungsprofil als eines mit vorübergehendem Leerstand in einer nachfragestarken Großstadtlage nach einer Kernsanierung. Wer diese Unterscheidung im Gutachten nicht trifft, produziert einen angreifbaren Wert.

Mietspiegel und Mietpreisbremse im Gutachten

Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB ist eine der wichtigsten Quellen für die Marktmiete im Ertragswertgutachten. Er bildet das ortsübliche Mietniveau ab und ist für Gerichte und die Finanzverwaltung eine anerkannte Referenz.

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten. Im Gutachten ist sie ein Marktparameter, der die nachhaltig erzielbare Miete nach oben deckelt. Ein Gutachten, das Marktmieten oberhalb der gesetzlichen Grenze ansetzt, ohne dies ausdrücklich zu begründen, ist angreifbar – unabhängig davon, was ein einzelner Vermieter am Markt glaubt durchsetzen zu können.

Der Wertermittlungsstichtag: Warum das Datum entscheidet

Jedes Verkehrswertgutachten gilt für einen bestimmten Stichtag – nicht für heute oder gestern, sondern für den Bewertungszeitpunkt. Das ist keine Formalität, sondern methodische Grundlage, die auf alle Eingangsgrößen durchschlägt:

• Mietsteigerungen, die nach dem Stichtag vereinbart wurden, zählen nicht.
• Ein Leerstand, der erst nach dem Stichtag entstand, beeinflusst den Gutachtenwert nicht rückwirkend.
• Sanierungsmaßnahmen, die am Stichtag erst geplant, aber noch nicht begonnen waren, werden anders behandelt als bereits abgeschlossene Maßnahmen.

Bei der Erbschaftsteuer ist der Stichtag der Todestag des Erblassers (§ 9 BewG). Im Zugewinnausgleich legt das Familiengericht den relevanten Zeitpunkt fest. Bei einer Beleihung ist es der Bewertungstag der Bank. Wer denselben Gutachtenwert für verschiedene Anlässe nutzen möchte, riskiert, dass ein Gericht das Gutachten als nicht anlassgerecht zurückweist.

Woran ein Gutachten scheitert – die wichtigsten Angriffspunkte

Ein Ertragswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus ist dann angreifbar, wenn es:

• die Ist-Miete ohne Marktvergleich als nachhaltige Miete ansetzt,
• den Liegenschaftszinssatz ohne Bezug zum Gutachterausschuss wählt,
• die Restnutzungsdauer nicht begründet,
• Bewirtschaftungskosten pauschal ansetzt, ohne regionale Richtwerte zu benennen,
• Mietausfallwagnis und dauerhaften Leerstand verwechselt oder vermischt,
• den Stichtag nicht explizit benennt oder Daten aus verschiedenen Zeiträumen mischt,
• Staffel- oder Indexmieten unkritisch als gesicherten Ertrag fortschreibt.

Jeder dieser Punkte ist ein Hebel, den ein gegnerischer Sachverständiger oder ein Finanzamtsprüfer nutzen kann, um den Wert grundlegend in Frage zu stellen. In Erbschafts- und Scheidungsverfahren ist genau das die Ausgangssituation – die andere Seite hat ein Interesse daran, das Gutachten zu erschüttern.

Markteinschätzung versus Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Es ist der häufigste und teuerste Irrtum: Eine Markteinschätzung, ein Online-Bewertungsrechner oder eine Maklerschätzung ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Nur ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV ist gegenüber diesen Stellen belastbar und anerkannt:

• dem Finanzamt bei Erbschafts- oder Schenkungsteuer,
• dem Familiengericht bei Scheidung und Zugewinnausgleich,
• dem Nachlassgericht bei Erbstreitigkeiten,
• einer Bank als Beleihungsgrundlage.

Eine Markteinschätzung ist ein verkäuferisches Instrument – sie schätzt, was ein Käufer heute zahlen könnte. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist eine rechtlich definierte Größe: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei vollständiger Markttransparenz und ohne persönliche Verhältnisse zwischen den Parteien erzielt werden würde.

Wer mit einer Markteinschätzung zum Finanzamt geht, riskiert, dass dieses seinen eigenen Wert nach dem typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes (BewG) festsetzt – der häufig über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Ein Verkehrswertgutachten, das einen niedrigeren Wert belastbar nachweist, kann diesen Ansatz korrigieren – aber nur, wenn es methodisch sauber ist.

Fazit: Methodisch sauber oder angreifbar

Das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser ist kein Rechenrezept, das man mechanisch abarbeitet. Es verlangt Sachkenntnis an jedem Schritt: bei der Mietanalyse, bei den Bewirtschaftungskosten, beim Liegenschaftszinssatz, bei der Restnutzungsdauer. Und es verlangt Transparenz, damit das Ergebnis vor Finanzamt, Gericht oder Bank standhält.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt bewerten lassen müssen – für Erbschaft, Scheidung, Steuern oder eine Beleihung – sollten Sie auf ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bestehen. Schelling & Kollegen erstellt solche Gutachten für Renditeobjekte und Mehrfamilienhäuser: methodisch sauber, quellenbasiert und gerichtstauglich. Weitere Beiträge zu Bewertungsverfahren und Unterlagen finden Sie im Gutachten-Blog. Für eine Ersteinschätzung Ihres Anliegens stehen wir unter Kontakt zur Verfügung.